一、中国房地产业对经济增长的贡献被低估及其原因
国家统计局公布2016年房地产业的增加值为48190.90亿元，对于GDP的贡献率为6.48%。根据本文的测算，实际该值在12%左右，被低估了约5.52个百分点。
中国房地产业增加值被低估的原因主要为：一是自有住房的虚拟房租目前采用成本核算法，评估值被低估。二是自有住房核算所使用的指标会造成遗漏统计。以人均居住面积和城镇常住人口这两个指标来衡量的城镇存量住房，不能涵盖短期流动人口居住房屋的增加值。三是企事业及行政单位向员工提供的住房服务未被统计。四是对于空置房的测算也存在争议，目前我国未包含这一项。五是我国城镇化率相对较低，广大乡村区域主要以自建房和少量的城乡结合部的小产权房为主，这部分核算仅依据成本核算自有居住增加值，而开发经营等增加值未被统计。六是在产业的统计口径上也存在一定差异。
二、房地产业增加值统计口径国内外比较
美国房地产行业分类主要依据北美产业分类体系（NAICS'2002'），该体系是由美国、加拿大、墨西哥三国协议开发使用的行业分类体系。美国房地产业主要包括房地产出租、房地产代理和经纪两大部分，具体内容见表1：
表1：美国房地产业主要构成
日本房地产业根据国民经济核算体系2008（2008SNA）来统计，房地产业主要包括租金和服务费两大类别，具体内容见表2：
表2：日本房地产业主要构成
我国房地产行业分类是依据中华人民共和国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）分类标准。主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介和其他房地产市场活动，具体内容见表3：
表3：我国房地产产业包括内容图片
由上可见，中国和美国、日本尽管都将房地产业划分为第三产业，但是具体统计内容和方法有一定的差异。一是按照美国、日本统计口径，以交易为主的房地产和土地开发归为建筑业，而在中国仍然被归为房地产业。二是在自有住房服务方面，美国和日本以市场租金的方式来评估，而我国目前采用的是以初始的成本值核算（房价上涨带来的资产升值不能体现），二者存在较大的差异。
三、中国房地产业对GDP贡献率评估
我国目前自有住房服务在房地产业增加值中占比最大，而该部分核算方法并不合理。统计部门按照城镇房屋建筑成本的2%、农村房屋建筑成本的3%折旧来估算该值。近年来房价大幅上涨，若仍沿用历史成本折旧核算，服务增加值就会大大低估。因此本文尝试对这部分重新核算，其他部分仍然按照国家统计局的结果。在评估方法上需要做几点说明。
第一、在计算方法上采用房地产市场较为成熟的国家沿用的市场租金法。
第二、租赁市场主要集中在城市，农村主要以自建房为主，并且农村的住房一般不能上市流通销售，这导致农村住房资产价格及相应的租金不能评估。因此这部分仍采用国家统计局的成本折旧值。
第三、目前统计数据还不能精准区分自有住房及租赁住房，并且市场租金法就是以同质租赁住房的租金水平来评估自有住房服务增加值，换句话说就是同质的房子不管是自己住还是租赁出去提供的服务价值是一样的，所以就不用再区分住房是租赁还是自住，可以整体来评估。
第四、城镇的住房是以城镇常住人口和人均居住面积来衡量的。做这样的处理，就能把遗漏统计的单位提供的职工宿舍的服务价值及居民的投资租赁部分补充进来，相对减少低估价值。
第五、借鉴刘洪玉等在《房地产业所包含经济活动的分类体系和增加值估算》一文（《统计研究》2003年第8期）中的核算标准，同时借鉴朱天和张军在《中国的消费率被低估了多少？》一文（《经济学报》2014年7月）中关于虚拟房租的估算方法。由于国家统计局数据没有直接公布原城镇居民自有住房服务增加值，本文参考上述两文对于该部分的估算值所占的比例来评估。上述两文计算的该部分占GDP的比例分别为1.7%和1.6%，故本文采取其均值1.65%予以估算。
第六、租金水平以接近实际市场情况的房价3%的资产回报率来评估。有些报告以五年期基准利率和CPI的移动平均来评估租金，这是理想状态的资产回报水平，但实际情况远低于这一水平。
第七、存量住房大部分是二手房，当年新房占比较小，但新房价格对于二手房价格有较大的影响，因此本文假设全部为二手住房，其价格为当年新房的85%（经验值）来估算。
表4：中国城镇自有住房服务增加值估值
数据来源：国家统计局 同策研究院整理
运用上述方法对自有住房服务增加值进行重新评估测算，2016年城镇居民自有住房服务增加值为53305亿元（见表4）。按照成本核算的服务增加值仅为12269亿元，明显低估了41036亿元（见表5）。经过重新评估的2016年房地产业的增加值为89227亿元，房地产业对GDP的贡献率达到12%，基本与美国和日本目前的水平相当。这一比例基本符合较为成熟的房地产市场水平。
表5：中国城镇自有住房服务和房地产业增加值及其对GDP贡献的评估比较
数据来源：国家统计局 同策研究院整理
四、中国和美日房地产业对GDP贡献比较
上文已指出，我国把房地产开发部分纳入本行业增加值，而美国和日本则把这部分归到建筑业中。因此，调整了自有住房服务增加值测算后，尽管我国房地产业低估值在很大程度上作了纠正，但如果以该值与美国和日本进行比较，仍然存在一定的偏差。
为了便于比较，我们需要把统计口径调整一致。由于很难把美国和日本建筑业中与我国房地产投资开发对等的增加值剥离出来，因此我们把统计口径做适当的扩展调整，把建筑业中与房地产相关的部分增加值和房地产业增加值合并。合并后的增加值可以理解为广义的房地产业增加值。该值就具备了可比性。
建筑业的增加值剥离可以根据建筑业中房地产相关业务占比来评估。我国依据建筑业主营业务收入细分行业中房屋建筑业的占比来估计增加值，而美国的建筑业根据住宅、公寓、商业住宅等住房建设占全部建筑支出的比例来估计增加值，日本则依据建筑投资中住宅建筑的占比来估计增加值。
中国2016年建筑业增加值为4.97万亿元，其中房屋建筑业占比为59.9%，因此可以计算房地产相关建筑业增加值为2.98万亿元，该部分对GDP的贡献为4%。同理可计算美国和日本该比例。结果可见中国明显高于美国和日本（见表6）。
表6：中美日房地产业和相关建筑业增加值及其占GDP比例
数据来源：国家统计局、美国经济分析局（BEA），日本国家统计局、同策研究院整理
按照广义房地产业增加值对GDP的贡献来作比较，我国目前房地产的贡献率要高于美国和日本。2016年我国该值为16%，同期美国为14.53%，日本在13.5%左右（根据过去六年较为稳定的历史值推算）（见表6）。数值高出的部分主要来自于与房地产相关的建筑业，这符合中国快速城镇化进程中对于新建房屋的持续需求，而美国和日本的城镇化进程基本完成，房地产相关的建筑业对GDP的贡献率相对较低。
以上研究表明，我国房地产业对GDP的贡献率确实存在被低估的现象，国家统计局公布2016年该值为6.48%。本文测算该值为12%左右，被低估了5.52个百分点。本文测算值与美国和日本水平相当，基本都保持在12%左右。根据广义房地产业口径衡量的贡献率，我国还高于美国和日本。
作者：盛松成系中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长；宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员。
