“住有所居”一直备受外界关注，也是政府十分重视的民生目标。据人民网的《两会调查》显示，“住房”自2017年以来四次上榜热词前十。但是，高企的房价让普通大众尤其是年轻人望而却步，而房地产业自身也面临着诸多结构性难题。在最近由中欧国际工商学院举办的“新地产、新服务”地产服务论坛上，中欧经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成，对近期火热的房地产话题进行了深入浅出的分析。对于房地产调控，他认为国家一方面要坚持“房住不炒”，另一方面则要坚持稳地价、稳房价、稳预期。在这其中，稳定房价是调控的重点。
一、房地产业依然发挥稳经济的作用
服务业又称第三产业，其主要包括十五个产业部门：批发和零售业，金融业，房地产业，交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，信息传输、计算机服务和软件业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业等。
1978至2020年，我国第三产业占GDP比重从24.6%上升至54.5%，第一产业占比从27.7%下降至7.7%，第二产业占比从47.7%降至37.8%。随着经济发展，未来我国服务业在经济中的地位将持续提高。但从全球范围来看，我国的第三产业占比并不算高。2019年美国服务业占GDP的比重高达81%，中国则是53.9%，只比印度（49.9%）高一点。
实际上，我国产能过剩主要集中在制造业，而大部分服务业供给不足，医疗、教育、养老、家政、文化娱乐等优质服务供给严重不足。
作为服务业中占比较大的部门，房地产其实是一个很复杂的行业。它一部分属于房地产业，一部分则属于建筑业。建筑业属于第二产业，但房地产主要部分属于第三产业，包括销售、设计、规划、管理、物业等等。所以，房地产业在我国的服务业中占比约为13%，排在服务业所有15个产业部门的第三位。
去年年初由于疫情影响，房地产投资和销售都受到很大冲击。2020年1-2月，房地产投资增速仅为-16.3%，为1999年有记录以来的最低值。但随后房地产投资和销售额逐月改善，5月以来的当月同比增速均超过了8%，仍然发挥着稳定经济的作用。
在商品住宅成交方面，情况也是逐月见好：去年5月份成交面积同比增长已接近两位数（9.34%），成交金额同比增长16.22%；到了10月份，成交面积同比增长15.98%，成交金额则同比增长25.97%。整个2020年，房地产业增加值同比增长6.7%，占GDP比重7.3%，对GDP增长的贡献率为13.9%，超过2019年。
值得注意的是，房地产业与我国42个产业中的39个存在着产业关联关系，是产业关联关系最强的行业之一。因此，我们不能单看房地产对经济的直接贡献，还要看关联度，比如它对建筑、家电、钢铁、水泥、玻璃等行业发展的促进。
数据来源：盛松成教授演讲PPT
二、我国房地产市场的结构性特征
虽然房地产业在我国经济运行中发挥着重要作用，但从房地产业目前的结构性特征来看，它所具有的几大特征并不是很健康，应该有所改变。
首先，我国一线城市居住用地和工业用地占比不相匹配。其中，工业用地占比较高，居住用地占比较低，所以我们的居民住房价格才会这么高。
数据来源：盛松成教授演讲PPT
从上图中可以看出，北京的居民用地占城市建设用地面积比例为28.75%，上海、广州、深圳也基本都在20%-30%之间。但放眼全球，纽约达到了42%，东京超过47%。这些国际大都市的居民用地占比要比我们高出不少，原因并不是我们土地少，而是我们的城市建设用地有相当一部分为工业用地。北京的工业用地占比达到17.99%，上海、广州、深圳则都接近30%，而纽约和东京仅分别为3.5%和6%——这是一个结构性比例问题。
其次，我国商业用地供给过度。2015年，我国提出了“去库存”战略，当时我国商品住宅的去化周期约为4.4个月（按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平米测算），目前约为3个月。实际上，在北上广深这样的一线城市，目前已基本不存在商品住宅的库存问题，新房开售立马销售一空。但与此同时，一线城市商办用房库存高企，不合理的土地供应结构造成了商业用房销售的巨大压力。
商办用房包括商业用房和写字楼两个组成部分。目前，我们的办公楼、商厦、饭店等商办用房库存很高，一线城市的去化周期平均为51.51个月。其中，上海的去化周期高达104.98个月，北京则为33.45个月。可以看出，一线城市商办用楼供地相对多，去库存相对较慢，价格也相对较低。这也是一个结构性问题。
上述两个结构性特征已经持续好几年，而在最近两三年，我们又出现了一些新的结构性特征：第一，同一城市房价分化加剧。以上海为例，2020年，黄浦区以均价15万位居各区榜首，青浦区等外环外区域均价则在3万-6万上下；2015年房价大幅上涨前，两个区域的均价则分别在5万和2万上下。第二，住房需求端结构有所变化。由于二胎的放开以及对高品质居住条件的追求等原因，商品住宅市场改善性需求强烈，100-140平米面积段产品集中热销。
三、要“挤泡沫”而非“刺破泡沫”
针对房地产业长期以来的结构性问题，我国也出台了多项措施进行调控。但长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，长期效果并不明显。需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。早在2016年11月初，我就在《中国金融》发表文章《房价调控的有效方法是供需并重》。
2021年的《政府工作报告》提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，解决好大城市住房突出问题。可以看出，今年的《政府工作报告》对于房地产调控比往年更强调供给端调控。
我多次提出，在控制房价的同时，应不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整。这是我国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。
另外，我国城镇化水平也是房地业发展的一个关键因素。2019年，我国城镇化率达到了60.6%，仍然处于快速城镇化时期，按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》的发展目标，我国到2030年城镇化水平还将提高9.4个百分点，有1.32亿人需要进城。这也从一个侧面反映出房地产业还是有较大的发展空间，当然这里面还是存在结构性问题，我们需要慢慢地发展和转型。
四、中国的房价调控政策收效明显
为了对房地产进行调控，我国推出了不少新的举措。去年，中国人民银行为房地产企业债务融资设置了“三道红线”，其目的在于降低房企杠杆率，改善房企融资结构。房地产金融产品也将更加丰富多元，例如，股权融资、资产证券化等。实际上，这也是为了防范房地产企业风险，因为房企看上去资产庞大，实际上负债率也往往很高，这其中会存在较大的风险。
去年底，央行、银保监会还联合发布了“房地产贷款集中度管理制度”。该政策明确银行房地产贷款余额占所有贷款余额的比例上限。这意味着，如果银行要增加房地产贷款，也要相应增加对其他企业的贷款。这个政策的目的在于所有企业都应得到发展，而不是将资金都流到房地产业。当然，集中度管理有2-4年的缓冲期，央行的分支机构还有一定幅度的调整空间。
今年2月26日，自然资源部有关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是稳地价，最终还是为了稳房价，因为房价的主要组成部分是地价。
从全国范围来看，目前房价调控收效明显：今年1月，70个大中城市新建商品住宅价格指数为3.7%，增速为近22个月来的低位，从最高点下降了7.7个百分点。在胡润研究院发表的《2020年度全球房价指数》报告中也提到，中国的房价调控政策收效明显，去年内地只有七个城市进入全球房价涨幅前50，较上一年减少20个。
