2021年11月13日，北京，第十二届财新峰会“中国经济新动能”讨论现场。中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成发言。他指出：房地产市场调控的基调和方向是正确的，但也要注意政策实施的强度、节奏以及政策叠加的影响；房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上，房地产企业不应抱有幻想。

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最近一年多，从房地产企业融资的“三道红线”政策到对银行的房地产“两类贷款”的集中度考核，再到近期部分房地产企业出现资金链紧张，让市场重新思考应该如何理解中国房地产市场运行的逻辑。中欧国际工商学院教授、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、央行调查统计司原司长盛松成认为，中国房地产市场运行的底层逻辑已发生变化，一二线热点城市的房价很难再大幅上涨。

“我国房地产市场调控的基调和方向是正确的，房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。”盛松成在11月13日举行的第十二届财新峰会上表示。

谈及过去一年的两项针对房地产企业融资的政策，盛松成称，贷款集中度管理制度长远意义在于限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上限制了房地产对全社会资源的占有上限，促使资源更多地流向先进制造业和现代服务业，流向对中国经济社会发展具有更大意义的产业和行业。

而且贷款集中度管理制度特别突出了对居民按揭贷款上限的管理，目的在于降低居民部门的杠杆率，有利促进消费，更是从需求端稳房价。“中央提出的稳房价、稳地价、稳预期，（其中）稳房价是根本的目的。”盛松成指出。

盛松成引用信贷统计数据称，截至2021年三季度末，房地产贷款余额51.3万亿元，占所有信贷余额约27%，增速低于各项贷款平均增速4.3个百分点，较上季末增速低1.9个百分点。“以往多年来，我国房地产贷款增速一般都是比人民币各项贷款增速整体更高，现在随着调控，房地产贷款的增速比各项贷款增速已经有所下降。”

盛松成表示，从“98房改”以来，中国房地产业迎来了较长时期的繁荣发展，并在2003年被列为经济发展的支柱产业。“可以说过去相当长一段时间内，房地产对我国经济增长作出了突出贡献。”无论是2003年非典还是2008年国际金融危机期间，在中国经济受到较大冲击之时，房地产都发挥了稳增长的作用。盛松成认为，这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。

但随着中国经济进入新的发展阶段，房地产运行的底层逻辑也随之变化。盛松成续指，目前中国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而人均GDP只有美国的六分之一。所以从均衡发展的角度来看房地产已经不是中国经济发展未来最主要的增长点。

当被问到如何看待未来的房价走势时，盛松成称，一二线城市热点的房地产调控已经非常严厉，在稳地价、稳房价、稳预期的指引下房价也很难再大幅度上升了。但他同时强调，应该不只看到一二线城市的高房价，也应该看到三四线城市的房地产风险。

针对目前出现的房企资金链的风险，盛松成认为，这并非反映了政策方向的问题，相反政策大方向是对的，目前的风险暴露反映的是政策实施的强度、节奏以及政策叠加的影响，有关方面已经及时作出了调整，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展整体态势不会改变。“我国应对经济下行压力的政策工具是比较丰富的，积极的财政政策已经在加快落实了。同时由于我国没有采用超宽松的货币政策，可用的货币政策的工具也还是比较多的。”

具体到目前已经出现资金链紧张的部分房企，盛松成认为，这是由于这些房企盲目扩张加杠杆，没有及时正确理解国家房地产调控政策和中国房地产市场底层逻辑的变化。

“这一次出现问题的主要是大房企，可能是小房企在其他房企都在扩张时处于劣势，反而没有太多的机会盲目扩张。”盛松成再次强调，房地产市场调控的基调和方向是正确的，当然也要注意政策实施的强度、节奏以及政策叠加的影响，目前房企资金链的风险是可控的，不会引发进一步的连锁反应。

“金融部门将积极配合住房和城乡建设部和地方政府，坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。我们已经看到调控在边际上有所放松，但是我觉得房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，在这一点上房地产企业不应该抱有幻想。”盛松成最后强调。

本文来源：财新